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有限会社 北斗建装

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リフォームQ&A

OBSラジオ『住まいのお悩み相談室』Vol.9
毎週木曜 12:30〜12:40放送

 いま賃貸に住んでいますがそろそろマイホームを…と考えています。新築するか中古住宅を購入するか検討中です。どちらにするにしろ、建物および土地の選び方で失敗しない方法を教えて下さい。
(リスナーからのご質問 4/30
放送)

H様邸
▲購入前にご相談いただき鑑定した物件。大変お買い得で、一軒まるごとリフォームしても新築の半分以下の費用でした。

 中古住宅を検討されていない、新築しか考えていない方も、一度中古住宅を見ることをおすすめしていますという事を先週お話ししました。一回タイムマシーンに乗って、新築して10年後、20年以上経過した後どうなるかを知っておくと、業者選びのひとつのポイントになるかと思います。10年経っても、20年経ってもここの会社の建物は程度が良いなとか。もちろん、ばらつきはありますから、個別に違いは出てくることもあるのですが。年数が経った住宅を実際見るということは、ピカピカの新しい展示場めぐりをするよりも、よほど為になる情報が詰まっているのです。将来起こりうることを一つでも多く知っておくことは、消費者にとってとても重要なことですが、新築を売る営業マンは自分からそういった話は殆どしません。消費者の側がそういった見聞を重ねた上で営業マンの方に質問をすると、自然と質問の幅が広がって、かなり突っ込んだ質問ができるようになりますし、営業マンの方も真剣に答えざるを得なくなると思います。

 以前は、中古住宅を購入された後に、修繕にどの位かかるかとリフォームの見積もり相談をいただくことが殆どでした。しかしできれば、中古住宅めぐりをしていく中で、物件の候補ができたら、その時点で僕らに見せていただきたいと考えています。または誰か信頼できるプロに物件めぐりに付き合ってもらう、一緒に見ていただく。購入前にそういった作業をするのが、ご質問にあるように「失敗しない方法」のひとつかなと思っております。

★久長アナ「実際にそういった依頼で社長ご自身が見に行かれているそうですが、建物の評価はどうですか?」
 
一割がお買い得、無難なものが半分、これ買わない方がよかった、という物件も結構あります。「この物件は正直買わなかった方が良かったのではないか…」というようなことを購入された方に言うのは辛いものです。一見良さそうに見えても、プロの目から見ると修繕に費用がかかり過ぎるような物件はお買い得とは言えません。率直に言ってハズレだなという物件も実際には結構あり、中古住宅を選ぶ際のリスクと言えるでしょう。そういった大がかりな手直しが必要な物件でも、購入価格を聞くと結構高かったりして気の毒になり、優先順位の高い半分くらいの指摘しか言わないで帰ってきたこともあります。

 購入前のご相談でしたら歯に衣きせず言えますから(笑)それとお値段まで教えていただくとお買い得かどうかお教えすることができます。ここ最近は、中古住宅自体が買い時で、お買い得のものが大変多い時代が続いていますから、新築を検討されている方でも、こんなお買い得の値段でこんないい住宅が買えるのかと驚かれることもあります。ご自分が建てられる家のランクですが、果たしてどのくらいのランクのものが建てられるかを、新築の際は考えてみるとよいと思います。ご自分の予算では到底建てられないランクの家が、破格の値段で売りに出されているのが日本の中古住宅市場です。これは減価償却という考え方に基づくもので、年数が経てばたつほど価値が下がっていくという計算方法が日本では採用されているためです。そのため、安普請で建てられた新築と、立派な中古住宅の価格が同じか、どうかすると新築の方が高いといった現象が起こるのです。
 また、新築は土地を探す際分譲地などを探される方が多いのですが、分譲し始めの頃は土地代も一番高い。土地の値段は上がり下がりがありますが、なにも一番高い時に購入しなくてもいいのにな、と思ってしまいます。その上新築は建物にもお金をかけなくてはいけませんから、大変な金額になります。
 
 それに引き替え中古住宅での掘り出し物、お買い得物件になると、土地代以下、建物はタダのような値段で、案外建物がしっかりしている物件が少なくありません。見ておいて損はないと思います。

★久長アナ「第三者のプロの方が一緒に見てくれるのは、確かに心強いですね。では、もうひとつの質問の、土地を選ぶときのポイントを教えてください。」
 
業者でも一般の方でも、新築の土地を探す方、中古住宅を探す方はよく日当たりの良さを重視する方がいます。しかし日当たり以上に、水はけと風通しの良い土地を探していただきたいのです。日当たりというのは、実は流動的です。南側に高い建物が建って日当たりの条件が変わることもある。日本は国土が狭い国ですから、南側に土地があればどんどん建物が建っていきます。また、日当たりは良すぎても日よけをつけなくては暮らせなかったりします。日当たりの良さが災いして夏の日差しの強さで困っている方も結構おられます。もちろん日当たりが悪いよりは良いほうがいいに決まっていますが、良すぎるのもどうかという事もあります。
 立地で一番大事なのは、水はけです。その次に大事なのが、風通しだと、考えています
強い雨のあと、水が溜まってしまうような土地は避けた方が良いですね。水はけが悪く溜まってしまうと家の外壁にカビが生えたり、地面に苔が生えてしまう。そのような環境では体の健康にも当然よくないわけです。以前の放送でもお話しした自然素材の話が関わってきますが、木材が持っている調湿作用でもって湿気の調節ができるように、風通しも大切です。水はけが良く、尚且つ風通しが良い土地であることは、住む人の健康と住宅の保ちにもつながるのです。
 但し、水はけはもちろん大事なのですが、湿気が全くない土地というのも砂漠のようで困るのですね。水は蒸発する時に熱を奪って涼しくなってくれます(気化熱)。水はけが良すぎるのもやや困ります。
 理想的な土地というとどのようなものかと考えると、適度な水はけの良さ、適度な風通し、適度な日当りのよい土地がいいですね。 逆に、もしそれが悪ければ、改善することができるかどうかもポイントです。植栽を植え替えることによって風通しや水はけはよくなるのかなど、改善できるかどうかということも立地選びの条件になってくるかと思います。

★久長アナ「なるほど、我々は土地を見に行くとき、天気の良い日に行こうかなと計画する方が多いと思うのですが、その水はけがよいかどうかを見るためには、雨の降った翌日に行くのが良いのかなと、いまお話を聞いて思いました。」
 
ええ、雨の日、晴れの日、欲をいえば夏暑い日、冬寒い日、にも見に行ってほしいくらいです。しかし、なかなかそこまで時間をかけて土地を探せる方も現実的にはいないと思いますので、せめて雨の日と晴れの日くらいは見に行かれるとよいと思います。そして冬場はどうなるかな、夏場はどうなるかな、と想像力を膨らませるだけでも、だいぶ違うのではないでしょうか。
 土地で一番に見るべきポイントは水はけで、次に大事なのは風通しです。日当たりはその次の三番目くらいです。もちろん、どれも大事なのには変わりありません。全てが完璧という土地はなかなかありませんが、この3点は、ポイントとして押さえておきたいものです。それ以外の、周辺に学校があるかや交通の便などは、住まう人で求めるものが変わってきますので、それぞれのご事情で優先順位をつけたらよいかと思います。しかし、水はけ、風通し、日当たりに関しては、老若男女、健康がどうかに関わらず、どなたが住むにしても変わりなく大事なことですので、今ラジオを聴いていてまだマイホームは当分先でいいと思っている方も、頭の片隅に覚えていただいていて損は無いと思います。

★久長アナ「家選びや土地選びって、色々なポイントがありますが、社長のお話を聞いていて、私たち素人でも、イメージをするという力がとても大切だなと感じました。」
 その通りですね。例えば住宅や土地以外で大きな買い物というと車があります。車を買う場合ですと、目の前に実際に品物があって、試乗もできて選ぶことができる。そういう商品もあります。一般的な100万円から500万円のものでも、車を買うとなると皆さん結構真剣に選ぶじゃないですか。目で見て選べるものでも、真剣に選ぶわけです。
 一方、家や土地の場合ですと、試しに住んでみることはできませんし、新築に至っては、見る事もできないままで契約しなければなりません。建てたい家をしっかりと幾度も繰り返しイメージすることは、とても重要だと思います。その点、中古住宅は見ることができますので、見るべきポイントをしっかり押さえて検討してほしいなと思います。人生で、家を建てること、または家を買うことは、そう何度もないと思いますよ。大変大きな買い物ですから、できるだけ苦痛にならずに楽しみながら賢くマイホームを手に入れていただけたらと思います。頑張ってください。

⇒⇒次の Vol.10『一般住宅の屋根の雨漏り、屋根勾配について@』を読む


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